Расположение объектов аналогов при оценке недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже объектов недвижимости в г. Омске в июне года. Квартиры — аналоги выбирались из квартир, расположенных в одном микрорайоне с объектом оценки. Для дальнейших расчётов было отобрано 8 объектов-аналогов рисунок 8.

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости объекта недвижимости. Как оценить объект недвижимости

Сравнительный метод оценки недвижимости пример


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Какую цену установить на квартиру при её продаже? Если цена будет слишком высокой, то вероятность её продажи снизится, а срок экспозиции резко возрастет, и в конце концов, цену все равно придется снизить. Если цена будет слишком низкой, то Вы недополучите денежных средств, то есть понесете прямые убытки. В статье будет описана простая методика оценки, которую Вы сможете легко использовать для своей квартиры. Чаще всего необходимость оценки квартиры возникает перед её продажей.

В этом случае обычно определяют две цены — цену, которую собираются указать в объявлении и минимальную цену, за которую фактически готовы продать разница — предмет для торга. Кроме того, многие собственники зачастую хотят знать, сколько сегодня стоит принадлежащее им имущество и сколько в теории можно за него выручить.

Наконец, в условиях изменений в налоговом законодательстве определение рыночной стоимости квартиры необходимо, чтобы избежать переплаты по налогу на имущество.

Вне зависимости от того, кто проводит оценку, методика расчета будет одной и той же лишь риэлтор может отказаться от использования поправки на торг, если обладает данными о реальных ценах продажи.

В теории оценки недвижимого и движимого имущества, а также стоимости компаний существует три основных метода — сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод предполагает определение стоимости на основе цен похожих объектов, путем внесения небольших корректировок, учитывающих различия между объектами.

При доходном методе цена определяется как сумма будущих доходов от объекта применительно к рынку недвижимости цена квартиры — это сумма всех доходов, которые в будущем можно будет получить от сдачи данной квартиры в аренду.

Наконец, затратный метод исходит из суммы расходов, требуемых сегодня на возведение аналогичного объекта например, цена загородного дома может определяться исходя из величины расходов на строительство. Сравнительный метод считается наиболее точным среди всех остальных методов, так как отталкивается от реальных цен, которые сложились на рынке.

Он требует, чтобы существовал активный рынок оцениваемых объектов и сами объекты были схожими между собой. Для рынка жилых квартир эти условия, как правило, выполняются. Доходный и затратный метод обычно используются для оценки достаточно уникальных объектов например, предприятий , когда применение сравнительного метода невозможно из-за отсутствия близких аналогов либо сделок с ними. Итак, по существу цена квартиры — это средняя либо средневзвешенная цена объектов-аналогов.

При этом цены на объекты-аналоги предварительно корректируются с учетом их отличий от продаваемой квартиры. Таким образом, весь процесс оценки можно разделить на три этапа — поиск объектов аналогов, корректировка их стоимости и расчет средней скорректированной стоимости которая переносится на оцениваемую квартиру.

В идеале, чем меньше аналоги отличаются, тем лучше. На практике, очень желательно обеспечить идентичность по следующим показателям отсортировано по убыванию важности критерия :.

В крупных городах, в районах с активной многоэтажной застройкой поиск аналогов обычно не представляет трудностей. Если с поиском аналогов возникли сложности, то можно пойти двумя способами. Расширить временной горизонт поиска аналогов и добавить поправку на инфляцию.

Например, на нашем сайте есть сервис Инвестиционный паспорт дома ссылка для Москвы — здесь , ссылка для Нижнего Новгорода — здесь , где показаны средние цены продажи квартир за метр квадратный в конкретных домах за последние два года.

Используйте данные по нескольким соседним с Вашим домам как дополнительные квартиры-аналоги. Для наглядности дальнейшие рассуждения будет иллюстрировать расчетами. Допустим, нам необходимо оценить квартиру для продажи и мы подобрали пять объектов аналогов. Все аналоги расположены в пешей доступности к одной и той же станции метро, в домах схожего типа и имеют одинаковое количество комнат.

Информация об оцениваемой квартире и одном из аналогов приведена в таблице:. Смысл процесса корректирования — привести стоимость объектов-аналогов к стоимости оцениваемой квартиры с помощью корректировок устранить различия между ними , в результате чего информацию о цене квартиры-аналога можно будет перенести на оцениваемую квартиру.

Таким образом, корректировать нужно стоимость квартиры аналога корректировки высчитываются для всех аналогов. Корректировки обычно применяются не к стоимости самой квартиры, а к стоимости квадратного метра это не обязательно, можно отталкиваться и от цены самой квартиры, добавив дополнительную корректировку на метраж, результат будет одним и тем же.

Наконец, корректировки могут быть выражены в процентах от стоимости квадратного метра, либо в абсолютных значениях в рублях. Важно понимать, что. Корректировка вверх делается, если аналог превосходит оцениваемый объект по данному параметру, вниз — в противоположном случае. Итак, покажем весь процесс на примере аналога из нашей таблицы. Все приведенные ниже значения поправочных коэффициентов являются нашим экспертным суждением основанным на статистике и нашем понимании рынка , поэтому не следует воспринимать их как однозначную истину.

В первую очередь необходимо рассчитать цену квадратного метра:. Затем необходимо рассчитать поправку на торг этой поправки не будет, если исходные данные о ценах квартир-аналогов взяты не из объявлений о продаже недвижимости, а на основе информации о реальных сделках. При определении этой поправки обычно возникает наиболее высокая погрешность. Но так как одна и та же ставка в конечном счете будет применена ко всем объектам-аналогам и к оцениваемой квартире, то на сумму, которую Вы укажете в объявлении, она не повлияет повлияет только на "реальную" цену квартиру, которую, к примеру, указывает в своем отчете оценщик и до которой Вы будете готовы торговаться при продаже.

Ещё одна очень важная поправка — на удаленность от метро. В нашем случае сумма поправки будет следующей:. Поправка на этаж обычно применяется для квартир, расположенных на первых и последних этажах. Такие квартиры на рынке стоят дешевле, чем квартиры на средних этажах хотя для новостроек ситуация, особенно с последними этажами, не столь явная.

В нашем случае объект-аналог располагается на среднем этаже, а оцениваемая квартира — на последнем, поэтому стоимость аналога необходимо увеличить:. В нашем случае оба объекта имеют балкон, поэтому необходимость в корректировке отсутствует. Раздельный санузел считается предпочтительнее, чем совмещенный. В объекте-аналоге санузел совмещенный, соответственно его стоимость необходимо уменьшить на эту величину:.

Как правило, продавцы склонны сильно увеличивать важность ремонта при оценке квартиры. Поэтому инвестиции в ремонт перед продажей обычно себя не оправдывают хотя это тема для отдельного обсуждения. Здесь же скажем, что поправку на ремонт обычно делают не в процентах, а в рублях. Связано это с тем, что себестоимость ремонта принципиально не отличается в дорогих и дешевых квартирах разница в цене обычно вызвана местоположением.

Если ремонт более дорогой например, евроремонт , то рекомендуем все равно ограничиться лишь этой суммой, в противном случае существует риск завышения стоимости квартиры. В квартире-аналоге сделан ремонт, а оцениваемая квартира требует косметического ремонта:. Квартиры, продаваемые по альтернативной схеме когда для завершения сделки необходимо, чтобы продавец нашел себе квартиру на замену , в среднем стоят дешевле. В нашем случае квартира-аналог продается по альтернативной сделке, а для оцениваемой квартиры планируется чистая продажа, поэтому стоимость аналога необходимо уменьшить на величину поправки:.

В нашем случае обе квартиры имеют изолированные комнаты, поправка не требуется, следовательно, нами рассчитана скорректированная стоимость квартиры-аналога. Отметим, что порядок применения поправок оказывает влияние на результат, однако обычно влияние этого фактора не столь значительно. Наконец, на практике применяется целый ряд других поправок:. На наш взгляд, эти корректировки либо достаточно сложные существует множество вариантов расположения окон и типов домов, поэтому обосновать сумму корректировки достаточно сложно , либо незначительны высота потолков, наличие мусоропровода , либо говорят о неверном подборе аналога консьержи обычно бывают в домах бизнес-класса, и использовать их как аналоги для массовой недвижимости не совсем корректно , либо встречаются слишком редко скидка за газовую колонку.

В любом случае, Вы в праве их применить, но основные коэффициенты были описаны нами выше. Обобщим их в виде таблицы:. Ещё раз повторимся, что все цифры приблизительные и разные оценщики и риэлторы могут применять немного отличные значения. Процесс, аналогичный описанному выше, необходимо выполнить для всех объектов-аналогов. После этого рассчитывается средняя скорректированная стоимость объектов аналогов — это и есть оценка нашей квартиры.

Если количество имеющихся аналогов позволяет, то будет полезно убрать из расчета наибольшее и наименьшее значение.

Это позволит исключить из рассмотрения откровенно завышенные цены например, продавец переоценивает собственность своей квартиры из-за дорогого ремонта и откровенно заниженные например, квартиры с юридическими проблемами и рисками, либо с другими явными дефектами и в целом повысит надежность оценки. Также многие оценщики на практике применяют взвешивание — к разным квартирам-аналогам применяется разный весовой коэффициент.

Итоговая оценка будет считаться по приблизительно следующей формуле:. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна 1, их значения могут определяться самостоятельно оценщиком экспертным путем либо рассчитываться по какой-либо формуле. Чем выше сходство аналога с оцениваемой квартирой, тем выше значение весового коэффициента в приведенном примере первый аналог наиболее схож с оцениваемой квартирой, а пятый - в наименьшей степени.

Например, можно увязать значение весового коэффициента с количеством корректировок, примененных к объекту-аналогу чем их больше, тем меньше сходства аналога с оцениваемой квартирой, тем ниже весовой коэффициент. Допустим, в нашем случае усредненная и взвешенная стоимость объектов-аналогов составила тысяч рублей. В этом случае итоговая оценка квартиры реальная цена, с учетом скидки на торг составит:.

Теперь, понимая общую методику оценки, Вы сможете достаточно быстро подсчитать стоимость принадлежащей Вам квартиры и понимать, из чего она складывается и как на нее влияют те или иные параметры. Если у Вас остались вопросы или Вы с чем-то не согласны, добро пожаловать в комментарии! Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook.

Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости. Регион сайта:. Статьи Калькуляторы Аналитика Форум. Как определить стоимость квартиры перед продажей - методика расчета Недвижимость Вся Россия Здесь пока нет комментариев.

Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте , Facebook , Instagram либо зарегистрируйтесь. Авторизация через:. Похожие статьи. Как взять ипотеку по низкой ставке? Покупка квартиры в новостройке: а всегда ли первичный рынок дешевле вторички? Можно ли получить налоговый вычет с затрат на сопровождение сделки? Ипотека или вклад: какой способ покупки жилья выгоднее? Ипотека: выбрать аннуитетную или дифференциальную схему платежей? Ипотека или вклад?

Первичка или вторичка? Калькулятор доходности инвестиций в недвижимость. Калькулятор ипотечных платежей. Депозитный калькулятор. Самые ужасные районы Москвы.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Справедливая стоимость объекта недвижимости, составляет на дату .. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от . Конструктивные характеристики объекта оценки, расположение позволяют использовать .. Выбор объектов аналогов необходимо производить на том же сегменте.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля г. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений обременении , а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений обременении и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и или предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Расположение объектов аналогов при оценке недвижимости

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию. Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:.

При оценке земельных участков для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной имеется ряд сложностей, одна из основных среди которых в том, что оценку надо проводить на ту же дату, что и была проведена государственная кадастровая оценка, однако даже на момент утверждения результатов с даты оценки могло пройти уже год, а то и больше. Соответственно оценщику надо делать оценку на существенно отличающуюся от текущей дату в прошлом с соответствующими проблемами по сбору информации.

Методы сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества

Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период. Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора собственника , не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т. Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового рычага. Таким образом, корректировка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, так как в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.

Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Кадастровой стоимостью называют цену недвижимости, рассчитанную в ходе государственной оценки. Эта процедура проводится региональными бюджетными учреждениями, имеющими соответствующие полномочия. При этом объекты оцениваются массово, что влечет за собой игнорирование особенностей каждого из них. Кроме того, такая процедура проводится раз в 5 лет. Стоимость объектов остается неизменной в течение этого срока при любых колебаниях рыночных цен. Поэтому нередко результаты государственной кадастровой оценки недвижимости не соответствуют действительности.

возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при . Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) . Это положение комментируется в приведенном ниже примере.

Как определить стоимость квартиры перед продажей - методика расчета

Аналог 3. Заезд через закрытую улицу на 7 коттеджей. Рядом пруд и престижный поселок таунхаусов со своей инфраструктурой. Цена предложения 8 рублей.

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения ; принцип замещения осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения предложения на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность. Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок купли-продажи или аренды с объектами, подобными аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов объектами сравнения. При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. Элементы и единицы сравнения.

Как театр начинается с вешалки, так и оценка недвижимости начинается с анализа земельного участка, который относится к оцениваемому объекту.

Уточню немного вопрос, а то может не понятно о чем речь. Обычно объект-аналог - это тот объект, который корректируется по отношению к объекту оценки парное сравнение продаж. А если речь идет об объектах, которые подобраны для расчета корректировок, они буквально являются объектами-аналогами или нет? Kornilov сообщал а : Но, возвращаясь к вопросу, обзывать объекты, по которым вычислялись корректировки объектами-аналогами язык не поворачивается. А с другой стороны - квартиры в Сочи или квартиры в Московской области - они и в Африке квартиры.

Так как участки земли, даже типовые или соседствующие, имеют отличия. Сопоставление их параметров при сравнительном методе оставляет ряд нестыковок, требующих особого внимания. Корректирующие правки при оценке недвижимости призваны компенсировать эти отличия между объектом оценки и аналогами, привлечёнными для анализа с целью формирования максимально адекватной стоимости. Главными факторами, являющимися обоснованием и основой корректировок при оценке земельного участка, можно считать следующие поправки:.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Лекция 1 Оценка недвижимости

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.